KAMULAŞTIRMA HUKUKU

 

Kamulaştırma, devleta ait kamu kurum ve kuruluşlarının, vatandaşların özel mülkiyet hakkına rızası dışında el koymasıdır. Anayasamızdaki temel  haklardan birisi mülkiyet hakkıdır. Bu temel hak ancak kamu yararı amacıyla ve yasayla sınırlanabilmektedir. Sınırlama sebepleri de yine anayasamızda belirtilen durumlarda ve belirlenen usulle olabilmektedir. Anayasada karşılığını bulan kamulaştırma mülkiyet hakkı sınırlamalarının uygulamada en sık rastlanan örneğidir.

 

Kamulaştırma şartları nelerdir?

 

İdareler, kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya aşağıda belirtilen hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler. Kamulaştırma yalnızca yetkili idare tarafından yapılır ve kamulaştırmayı zorunlu kılan bir kamu yararı bulunmalıdır. Kamulaştırmaya konu olan mülkiyet, mutlaka özel mülkiyete konu olan bir taşınmaz olmalıdır. Kamulaştırmanın yapılma şekli yasadaki esaslara göre belirlenmekle birlikte, taşınmazın bedeli peşin olarak ödenmektedir.

 

Kamulaştırmayı kim yapabilir ve ödeme nasıl yapılır?

 

Kamulaştırma ancak ve mutlaka kamu gücünü elinde bulunduran bir devlet kurumu tarafından, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olmak suretiyle yapılmaktadır.

 

Peşin ödemeye istisna getirildiği durumlar ise büyük sulama projeleri, büyük enerji projeleri, kıyıların korunması, yeni ormanların yetiştirilmesi gibi projelerdir. Böyle bir durumda bir gerçek veya özel hukuk tüzel kişisine ödenecek kamulaştırma bedelinin o yıl Genel Bütçe Kanunun’da gösterilen miktarı, nakden ve peşin olarak ödenir.

Kamulaştırma İşleminden Önce Yapılacak İşlemler Nelerdir ?

Kamulaştırmayı yapacak kurumun öncelikle kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapması gerekmektedir.

Kamulaştırmayı yapacak kurumun, kamulaştırılacak taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa fiilen elinde bulunduranları adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden yaptıracağı araştırma ile belgelendirmek suretiyle tespit ettirecektir. Tapu sahibi ölü ise mirasçıların tespit edilmesi gerekir. Kamulaştırmada işlemi sonrasında yaşanacak hukuki süreçlerde yapılacak bu tespitler son derece önemlidir.

 

 

Kamulaştırma nasıl yapılır?

 

Uzlaşma yoluyla kamulaştırma nedir?

 

Kamulaştırmayı yapan kurum, öncelikle mülkiyet sahibine anlaşma yapılması amacıyla, kamulaştırma takdir komisyonunun belirlediği kamulaştırma bedelini teklif etmelidir. Bunun için takdir komisyonunca tahmini bedeli belirlenen taşınmaz sahibi, uzlaştırma komisyonunca uzlaşmaya davet edilir. Uzlaşma davetinin amacı, taşınmaz sahipleri ile idarenin uzlaşarak kamulaştırma sürecini mahkemeye taşımadan sonlandırmaktır. Bu anlaşmayı mal sahibi kabul ederse kamulaştırma anlaşma tutanağı düzenlenip imzalanarak, tapu da tapu devri yapılmasından sonra kişiye parası ödenmektedir.Bundan sonra mal sahibinin dava açma hakkı bulunmamaktadır.

 

Kamulaştırmayı yapan idare, ancak taşınmaz sahiplerini uzlaşmaya davet etmesi ve yapılan anlaşma görüşmelerinin sonuçsuz kalması durumunda dava açma hakkına sahiptir. Anlaşma kabul edilmez ise kamulaştırmayı yapan kurum kendi tespit ettiği bedelde dahil olmak üzere, mal sahibine hiçbir ödeme yapmamaktadır. Anlaşma olmaması halinde kamulaştırmayı yapan kurum mal sahibi adına para yatırmamakta, kendisi dava açarak, mahkemeden kamulaştırılacak yerin bedelinin tespitini ve taşınmazın kendi adına tescilini istemektedir.

 

Komisyon görüşmelerde, anlaşmaya varılması durumunda, uzlaşma tutanağı düzenlenir ve böylece taşınmazın mülkiyeti pazarlık yoluyla elde edilmiş olur. Uzlaşma yoluyla yapılan kamulaştırmalarda, kamulaştırmaya ve kamulaştırma bedeline karşı itiraz davası açılması mümkün değildir.

 

Kamulaştırmasız el atma nedir?

 

Kamu kurumu kamulaştırma yapmadan özel mülkiye tabi yerlere kişilerin rızası olmadan el koyabilir. Bu durumda ise idari kuruma bu yasal olmayan işlem nedeniyle ecrimisil ile birlikte, meni müdahale davası açılabilir veya el konulan yerin bedelinin ödenmesi amacıyla mahkemeye mal sahibi tarafından kamulaştırmasız el atma davası açılabilir.

 

Acele kamulaştırma nedir?

 

Aciliyetine gerek duyulan durumlarda, Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda, Acele kamulaştırma işlemine konu olan taşınmazların kamulaştırılmasında, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere, ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmazın bilirkişilerce değeri tespit edilir ve mal sahibi adına bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulur.

 

Trampa yolu ile kamulaştırma nedir?

 

Kamulaştırılan taşınmaz sahibine, kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir.

Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüzyirmisini aşamaz.

 

Kamulaştırmasız el atma nedir?

 

Kamu kurumunu kamulaştırma yapmadan özel mülkiye tabi yerlere kişilerin rızası olmadan el koymasıdır. Bu durumda ise idari kuruma bu yasal olmayan işlem nedeniyle ecrimisil ile birlikte, meni müdahale davası açılabilir veya el konulan yerin bedelinin ödenmesi amacıyla mahkemeye mal sahibi tarafından kamulaştırmasız el atma davası açılabilir.

 

Kamulaştırılan taşınmaz geri alınabilir mi?

 

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi sonrasında, kamulaştırılan alan 5 yıl içinde kamulaştırma ve devir amacına uygun olarak hiçbir şekilde kullanılmaz ve mail ve mirasçılar kamulaştırma bedelini ve aldıkları tarihten itibaren işleyecek yasal faizini geri öderlerse taşınmazlarını geri alabilirler.

 

Kamulaştırma davalarında avukat gerekli mi?

 

Kamulaştırma davaları genellikle çok yüksek bedelli ve çok önemli davalardır. Malik veya mirasçılar mahkeme veya uzlaşma süresince kamu gücünü elinde bulunduran idare ile muhatap olacaklardır. Bu nedenle kamulaştırma davalarında uzman bir avukattan mutlaka hukuki yardım alınmalıdır.